Wat er met de hypotheek gebeurt na het beëindigen van een relatie, huwelijk of geregistreerd partnerschap, hangt af van jullie persoonlijke situatie en voorkeuren.
Er zijn 3 opties:
De woning en de hypotheek staan op naam van één van jullie beiden. De eigenaar blijft in de woning wonen, terwijl de andere partner vertrekt.
Wat er met de hypotheek en de woning gebeurt, hangt af van de gemaakte regelingen.
De hypotheek staat op beide namen. Je kunt er voor kiezen dat één van jullie in de woning blijft wonen. Degene die in de woning blijft, koopt het deel de vertrekkende partner en neemt de hypotheek over. Het inkomen moet voldoende zijn om alleen de hypotheek kunnen betalen.
Het kopen van het deel van de vertrekkende partner kan op 2 manieren:
Partner uitkopen
Als je uit elkaar gaat, moet je de waarde van de woning verdelen. De vertrekkende partner krijgt de helft van de overwaarde*. De vertrekkende partner zal moeten worden uitgekocht. Je kunt de afkoopsom met eigen middelen betalen of de hypotheek verhogen.
*Overwaarde = verkoopprijs -/- hypotheek.
Woning samen met je nieuwe partner kopen
Jij of je partner blijft in de woning samen met een nieuwe partner. Of dat mogelijk is, is afhankelijk van jullie financiële situatie.
Het kan ook zijn dat jullie besluiten om de woning te verkopen. Met de verkoopopbrengst wordt de hypotheek afgelost. Als verkoopopbrengst hoger is dan de hypotheeklening, dan is er overwaarde. Is de opbrengst lager zijn dan de hypotheeklening, dan is sprake van een restschuld.
Overwaarde
De overwaarde wordt verdeeld. Bij overwaarde krijg je te maken met de bijleenregeling en de eigenwoning reserve.
Restschuld
Als de woning voor een lager bedrag is verkocht dan de hypotheeklening dan is er is een restschuld.
Eerst wordt berekend of je inkomen voldoende is om de hypotheek na scheiding alleen te betalen. Als je in loondienst bent, heb je hiervoor een werkgeversverklaring, UWV verzekeringsbericht en salarisstrook nodig, ben je ondernemer dan heb je een inkomensverklaring ondernemer nodig.
Er wordt gekeken of er nog andere leningen zijn en of je partneralimentatie moet betalen..
De waarde van de woning kun je laten taxeren door een taxateur, zelf schatten, door gebruik te maken van een WOZ waarde of door een digitale-taxatie.
Overwaarde
Als jij 100% eigenaar wordt dan verdeel je de overwaarde van de woning. De vertrekkende partner heeft recht op de 50% van die overwaarde. Vaak moet je hiervoor de hypotheek verhogen.
Onder water
Als de waarde van de woning lager is dan de hypotheeklening, dan heb je een restschuld. Ook de restschuld moet worden verdeeld. Vaak is het zo dat vertrekkende partner de helft van die restschuld aan jou betaalt.
.
Nadat de aanvraag van hoofdelijk ontslag is ingediend en alle gevraagde documenten zijn aangeleverd beslist de bank of hoofdelijk ontslag wel of niet akkoord is.
Wel akkoord
Bij akkoord ontvang je een bindende offerte. Nadat bij notaris de hypotheekakte en de akte van verdeling is getekend is het hoofdelijk ontslag afgerond. In de akte van verdeling wordt het gezamenlijk eigendom van de woning ongedaan gemaakt en wordt de hypotheek en de woning volledig op jouw naam gezet.
Niet akkoord
Als de bank niet akkoord gaat met het hoofdelijk ontslag moeten jullie de woning waarschijnlijk verkopen of onderzoeken of de hair-cut-regeling van de NHG mogelijkheden biedt. Je kunt er ook voor kiezen om de hypotheek voorlopig op jullie beide namen te laten staan. Let op! Financieel heb je dan blijvend met elkaar te maken.
.
Bij een ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid of het aanpassen van je hypotheek bij scheiding krijgt je te maken met de volgende partijen:
De kosten voor een notaris (combinatie akte van verdeling en hypotheekakte) zijn gemiddeld 1.400,-, de bank brengt meestal administratiekosten in rekening van 250,- en daarnaast betaal je nog kosten voor (online) hypotheekadvies.
Vaak moet de woning worden getaxeerd en dat kan op 2 manieren:
Dit zijn gemiddelde geschatte bedragen. De kosten van de financiering zoals hypotheekadvies, de taxatie en de hypotheekakte zijn meestal (gedeeltelijk) fiscaal aftrekbaar.
De fiscus ziet bestaande hypotheken als 50% schuld voor de één en 50% schuld voor de ander, tenzij er iets anders is vastgelegd. Als je de hypotheek van je ex-parter overneemt door hoofdelijk ontslag dan wordt het gedeelte van je ex-partner gezien als een nieuwe hypotheekschuld.
Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, ben je verplicht om de nieuwe hypotheekschuld in 30 jaar tijd annuïtair of lineair af te lossen. Dit geldt ook voor eventuele verhogingen om de ex-partner uit te kopen.
Het overgangsrecht
Het overgangsrecht hypotheken is sinds 1 januari 2013 van kracht.
Wat is het overgangsrecht hypotheken?
Het overgangsrecht houdt in dat de oude hypotheekregels blijven gelden indien je op 31-12- 2012 al een eigenwoningschuld had.
Hypotheekrenteaftrek vanaf 2013
Als je na 1-1-2013 voor het eerst een hypotheek voor je eigen woning hebt afgesloten dan moet je de lening binnen 360 maanden ten minste annuïtair aflossen om renteaftrek te krijgen.
Wanneer geldt het overgangsrecht hypotheken voor jou?
Had jij op 1-1-2013 een eigenwoningschuld? Dan blijf je recht hebben op hypotheekrenteaftrek, ook als je niet maandelijks aflost.
Dat geldt ook voor de volgende hypotheekvormen:
Het overgangsrecht geldt voor het bedrag van de eigenwoningschuld op 31-12-2012, mits tussentijds niet is afgelost.
Als je voor 1-1-2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten dan mag je deze meenemen naar een ander koopwoning, mits niet tussentijds afgelost. Je behoudt hypotheekrenteaftrek door het overgangsrecht.
Stel je hebt een hypotheek van voor 31-12-2012 en je lost je hypotheek in 2020 af door verkoop van je eigen woning, dan kun je overgangsrecht hypotheken ‘verliezen’.
Om de oude hypotheekregels m.b.t. hypotheekrenteaftrek te behouden moet je uiterlijk 31-12-2021 een nieuwe lening voor een nieuw gekochte eigen woning hebben afgesloten.
Alleen dan blijven de oude hypotheekregels gelden voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. Het is dan niet verplicht om de hypotheek binnen 30 jaar volledig af te lossen.
Verkoop in je in 2022 je eigen woning, dan moet je uiterlijk 31-12-2023 een nieuwe lening voor een eigen woning hebben. etc.
Bij aankoop van een woning kun je waarde vermeerderende verbouwing meestal gedeeltelijk en soms helemaal meefinancieren. Een verbouwing kun je vaak voor 70% tot 100% meefinancieren op het moment dat het om ‘waardevaste’ verbouwingen gaat. Denk hierbij aan: uitbouw, dakkapel, extra verdieping
Overige woningverbeteringen kun je meestal voor 50% tot 70% meefinancieren. Denk hierbij aan: nieuwe keuken of badkamer, vloer, stuc-en schilderwerk.
Energiebesparende maatregelen kun je vaak meefinancieren tot 100%.
Wat valt onder energiebesparende maatregelen?
Kennis maken
Gratis eerste hypotheekgesprek. We bespreken jouw hypotheekwensen en mogelijkheden.
Berekenen
Vergelijken
Adviesrapport
Adviesrapport met scenario’s, risico’s, vergelijkingen en mogelijkheden wordt besproken.
Documenten aanleveren
Voor het aanvragen van een hypotheek moet je een aantal documenten aanleveren. Wij begeleiden jou hierin.
Hypotheekofferte
De hypotheek wordt aangevraagd. Nadat de bank alle documenten heeft goedgekeurd ontvang je een bindende offerte.
De financiële steun van ouders om de hypotheek rond te krijgen is aan regels gebonden. Toch zijn er mogelijkheden om een huis te kopen met hulp van je ouders.
We kijken ook naar de risico’s van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en overlijden. Geen leuke zaken, maar wel goed om over na te denken. Een aantal risico’s kun je opvangen met verzekeringen zodat de hypotheek te betalen blijft.
Hypotheekrente en financieringskosten zijn vaak fiscaal aftrekbaar.
Tip: Lees alle informatie over hypotheekrente-aftrek en aftrekbare kosten op de website van de belastingdienst.
Handige links
