Je bent een doorstromer als je een huis gaat kopen en jij of je partner al eerder een eigen woning heb(t)(ben) gehad.
Een huis kopen is leuk, maar een hypotheek afsluiten voor een doorstromer kan erg complex zijn. Zeker als je in het verleden meerdere woningen hebt gehad of met een nieuwe partner een woning gaat kopen.
Zo moet je rekening houden met je hypotheekverleden, de bijleenregeling en de eigenwoningreserve. En wat doe je met de overwaarde of een restschuld?
Vraag een gratis hypotheekgesprek aan, dan weet je snel wat jouw mogelijkheden zijn.
Deze aanvullende kosten zijn alleen van toepassing bij een hypotheek afsluiten met advies. Dus niet van toepassing bij execution only.
Een hypotheekaanvraag wordt complexer als je of jullie méér dan 1 eigenwoning of hypotheek hebt of hebben gehad (na 01-01-2001).
Elke extra eigenwoning en/of hypotheek maakt een aanvraag en advies complexer. Voor een koper van een volgende woning moeten we rekening houden met het hypotheekverleden, eigenwoningreserve, bijleenregeling, aflossingseis en met overgangsregels waar je mogelijk gebruik van kunt maken. Hoe complexer het hypotheek- en woning verleden, des te meer advies- en uitzoekwerk wij moeten verrichten. Daarom is een aanvullend tarief per woning die jij of je partner in het verleden hebt gehad noodzakelijk.
| Aantal eerdere eigen woningen | Aanvullend tarief alleen bij hypotheek met advies |
|---|---|
| 1 woning | 0,00 |
| 2 woningen | 350,- |
| 3 woningen | 500,- |
| Meer dan 3 woningen | 750,- |
Kies of je een hypotheek mét advies of zónder advies wil afsluiten
Vraag direct online aan of plan eerst een afspraak
Verzamel alvast documenten voor de hypotheekaanvraag
Overwaarde woning
Is je woning méér waard dan de hoogte van je hypotheek (eigenwoningschuld)? Dan heb je overwaarde. Koop je binnen 3 jaar een andere woning, dan mag je voor het bedrag dat je overhoudt, de overwaarde, geen hypotheekrente meer aftrekken. Je krijgt dan te maken met de bijleenregeling en de eigenwoningreserve*.
Voorbeeld
Stel de overwaarde van je oude woning is € 100.000 en je koopt een nieuwe woning met een koopsom van € 460.000. Dan mag je de rente aftrekken van een hypotheek van maximaal € 360.000. Is de nieuwe hypotheek hoger? Dan mag je over de lening boven € 360.000 geen rente aftrekken.
*Eigenwoningreserve is de overwaarde van je oude woning en eventuele eerder ontstane overwaarde.
Overwaarde en huidige woning niet verkocht
Heb je overwaarde op je huidige woning maar is die nog niet verkocht? En je hebt deze overwaarde nodig voor de koop van een andere woning, dan kun je een overbruggingshypotheek afsluiten. Met een overbruggingshypotheek kun je de overwaarde van je woning gebruiken voor de financiering van je nieuwe woning.
Restschuld
Het gebeurt steeds minder, maar als je een woning met verlies verkoopt, heb je een restschuld. Vaak kun je deze restschuld meefinancieren in de nieuwe hypotheek.
De rente over restschulden ontstaan na 1 januari 2018 zijn niet aftrekbaar.
Hypotheekrenteaftrek bij andere woning kopen
Sinds 2013 heb je nog bij twee hypotheekvormen hypotheekrenteaftrek: de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.
Overgangsrecht
Had je vóór 1 januari 2013 al een eigen woning met een eigenwoningschuld? Dan kan voor jou het overgangsrecht gelden wanneer je gaat verhuizen naar een nieuwe koopwoning. Je bent dan niet verplicht om de hypotheek binnen 360 maanden af te lossen. Had je op 31 december 2012 al een eigenwoningschuld? Dan geldt de aflossingsverplichting alleen voor het extra bedrag dat je leent.
Check jouw fiscale historie
De fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek zijn steeds ingewikkelder geworden. Zo is in 2001 de aftrekbaarheid beperkt tot 30 jaar, hebben we een bijleenregeling en zijn aflossingsvrije hypotheken sinds 2013 fiscaal niet meer toegestaan voor nieuwe eigenwoningleningen (die in box 1 vallen en waarvan je de rente kunt aftrekken). Daarom is het belangrijk om jouw fiscale woning- en hypotheekverleden op een rij te zetten aan de hand van de volgende vragen:
■ welke woningen heb je en/of partner achtereenvolgens gekocht?
■ wanneerzijn die woningen gekocht?
■ hoe zijn/waren die woningen gefinancierd?
■ Zijn er wijzigingen aangebracht in de financiering zoals aflossing, extra lening, hypotheek overgesloten?
■ zijn er wijzigingen geweest in jouw persoonlijke situatie (trouwen, scheiden, samenwonen)?
Voor de beantwoording van deze vragen kan het helpen als je de aangifte inkomstenbelasting hebt bewaard over alle jaren dat je een eigen woning had, in het bijzonder jaren waarin er een wijziging was.
Als je een volgende koopwoning hebt gekocht, kan het voordelig zijn om je huidige hypotheek en lage rente mee te verhuizen naar de nieuwe woning.
Nieuwe hypotheekaanvraag
De bank behandelt het meenemen van je hypotheek als een volledig nieuwe aanvraag. De bank beoordeelt het inkomen opnieuw en of je voldoet aan de regels en voorwaarden die gelden op dat moment.
Val je onder het overgangsrecht hypotheken dan behoort een aflossingsvrije hypotheek of een bankspaarhypotheek ook tot de mogelijkheden.
*indien je aan de fiscale voorwaarden voldoet.
Het overgangsrecht
Het overgangsrecht hypotheken is sinds 1 januari 2013 van kracht.
Wat is het overgangsrecht hypotheken?
Het overgangsrecht houdt in dat de oude hypotheekregels blijven gelden indien je op 31-12- 2012 al een eigenwoningschuld had. Je bent dan dus niet fiscaal verplicht je hypotheek annuïtair of lineair af te lossen. Daarom kun je je aflosvrije lening mogelijk ‘meenemen’ bij verhuizing naar een nieuwe woning.
Hypotheekrenteaftrek vanaf 2013
Als je na 1-1-2013 voor het eerst een hypotheek voor je eigen woning hebt afgesloten dan moet je de lening binnen 360 maanden ten minste annuïtair aflossen om renteaftrek te krijgen.
Wanneer geldt het overgangsrecht hypotheken voor jou?
Had jij op 1-1-2013 een eigenwoningschuld? Dan blijf je recht hebben op hypotheekrenteaftrek, ook als je niet maandelijks aflost.
Dat geldt ook voor de volgende hypotheekvormen:
Het overgangsrecht geldt voor het bedrag van de eigenwoningschuld op 31-12-2012, mits tussentijds niet is afgelost.
Overgangsrecht aflossingsvrije hypotheek
Als je voor 1-1-2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten dan mag je deze meenemen naar een ander koopwoning, mits niet tussentijds afgelost. Je behoudt hypotheekrenteaftrek door het overgangsrecht.
Overgangsrecht tijdelijk geen eigen woning
Stel je hebt een hypotheek van voor 31-12-2012 en je lost je hypotheek in 2022 af door verkoop van jouw eigen woning, dan kun je overgangsrecht hypotheken ‘verliezen’.
Om de oude hypotheekregels m.b.t. hypotheekrenteaftrek te behouden moet je uiterlijk 31-12-2023 een nieuwe lening voor een nieuw gekochte eigen woning hebben afgesloten.
Alleen dan blijven de oude hypotheekregels gelden voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. Dan is het niet verplicht om de hypotheek binnen 30 jaar volledig af te lossen.
Verkoop in je in 2023 je eigen woning, dan moet je uiterlijk 31-12-2024 een nieuwe lening voor een eigen woning hebben. etc.
Aktia helpt bij het kiezen van een passende hypotheekvorm.
Kennis maken
Gratis eerste hypotheekgesprek. We bespreken jouw hypotheekwensen en mogelijkheden.
Berekenen
Vergelijken
Adviesrapport
Adviesrapport met scenario’s, risico’s, vergelijkingen en mogelijkheden wordt besproken.
Documenten aanleveren
Voor het aanvragen van een hypotheek moet je een aantal documenten aanleveren. Wij begeleiden jou hierin.
Hypotheekofferte
De hypotheek wordt aangevraagd. Nadat de bank alle documenten heeft goedgekeurd ontvang je een bindende offerte.
Overige woningverbeteringen kun je meestal voor 50% tot 70% meefinancieren. Denk hierbij aan: nieuwe keuken of badkamer, vloer, stuc-en schilderwerk.
Energiebesparende maatregelen kun je vaak meefinancieren tot 100%.
Je leenbedrag is mede afhankelijk van het energielabel op de aan te kopen woning. Op basis van het energielabel kun je tot € 50.000,- extra lenen.
Sommige hypotheekverstrekkers de mogelijkheid om extra te lenen voor verduurzaming, zowel bij een bestaande als een nieuwe woning.
Hoe hoger het label, hoe lager de verhoging om te verduurzamen.
De hoogte van de extra lening hangt af van het huidige energielabel:
Bij ontbrekend of ongeldig energielabel geldt een maximum van € 10.000.
Deze regeling is bedoeld voor kopers die de kosten van verduurzaming niet zelf kunnen of willen dragen. Het extra bedrag wordt verwerkt in de hypotheek.
De financiële steun van ouders om de hypotheek rond te krijgen is aan regels gebonden. Toch zijn er mogelijkheden om een huis te kopen met hulp van je ouders.
Hypotheekrente en financieringskosten zijn vaak fiscaal aftrekbaar.
Tip: Lees alle informatie over hypotheekrente-aftrek en aftrekbare kosten op de website van de belastingdienst
De bank schiet met de overbruggingshypotheek de overwaarde van je woning voor.
Op het moment dat je oude woning is verkocht en wordt overgedragen wordt de overbruggingshypotheek automatisch afgelost.
Kosten afsluiten overbruggingshypotheek
Dubbele maandlasten
Je hebt tijdelijk twee hypotheken en daarom ook dubbele maandlasten. Soms kun je de dubbele maandlasten gedeeltelijk meefinancieren.
Voorwaarden overbruggingshypotheek
