Hypotheek en scheiden: dit moet je weten

Hypotheek en scheiden

Een scheiding brengt niet alleen emoties met zich mee, maar ook complexe financiële beslissingen. Vooral rondom de gezamenlijke woning en hypotheek is financieel advies bij scheiding belangrijk. Wie blijft er in het huis wonen? Hoe werkt het partner uitkopen uit de woning? En wat zijn de fiscale gevolgen?

Gezamenlijke hypotheek? Dan ben je beiden verantwoordelijk

Heb je samen een hypotheek afgesloten? Dan blijf je beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld, ook na de scheiding. Zonder heldere afspraken en hypotheekadvies bij scheiding kan dit voor veel problemen zorgen.

Drie opties voor de woning en hypotheek bij scheiding:

✅ De woning verkopen en de overwaarde verdelen.

✅ Eén partner neemt de hypotheek volledig over (met hoofdelijk ontslag).

✅ De woning en hypotheek blijven (tijdelijk) op beide namen staan.

Goedkoop je hypotheek overnemen na scheiding

Een hypotheek aanpassen na je scheiding – of het nu gaat om hoofdelijk ontslag, herfinanciering of oversluiten – is vaak ingewikkeld. Wij helpen je snel en voordelig aan de beste oplossing.

Onze tarieven voor hypotheekadvies behoren tot de de laagste van Nederland. Vergelijk eenvoudig – Check zelf hoe onze tarieven zich verhouden tot andere adviseurs. Vergelijk onze tarieven met andere adviseurs en banken.

Hypotheekadvies bij scheiden
Advies bij hoofdelijk ontslag en partner uitkopen
Keuze uit 40+ geldverstrekkers
Contact per webcam, telefoon en mail
Uitgebreid adviesrapport

v.a.

1.750,-

1. De woning verkopen

De meest praktische oplossing is vaak om samen het huis te verkopen en de opbrengst te verdelen. Dit kan al tijdens de scheidingsprocedure, zodat jullie snel financieel vrij zijn.

Waarom kiezen voor verkoop?
✓ Eenvoudig: Geen gedoe met hypotheek overnames
✓ Snel: Vaak sneller geregeld dan andere opties
✓ Eerlijk: Beide partijen krijgen direct hun deel

2. Hypotheek overnemen na scheiding

- Laat de woning taxeren – voor een actuele marktwaarde.
- Vraag hoofdelijk ontslag aan – de bank beoordeelt of jij de hypotheek zelfstandig kunt dragen.
- Koop je ex-partner uit – met spaargeld of een hogere hypotheek.

Let op: zonder hoofdelijk ontslag blijft je ex-partner aansprakelijk voor de hypotheekschuld.

3. Niets veranderen en samen eigenaar blijven

Kun je de hypotheek niet alleen betalen? Dan kun je tijdelijk samen eigenaar blijven. Leg dan juridisch vast:

❎ Hoe lang deze situatie duurt
❎ Wie wat betaalt
❎ Wat er gebeurt als één persoon niet meer kan betalen

Let op: de hypotheekrenteaftrek vervalt na 2 jaar voor degene die uit het huis vertrekt.

Meer info? Check de regels bij de Belastingdienst.

Partner uitkopen woning

Een van de meest voorkomende keuzes bij scheiding is dat één partner de ander uitkoopt. Dit houdt in dat de partner die in de woning blijft, de ander financieel compenseert voor diens aandeel in de overwaarde.

De ander wordt dan uitgekocht. Maar hoe werkt een partner uitkopen precies? Wat komt er allemaal bij kijken als je je partner wilt uitkopen uit de woning en de hypotheek?

Partner uitkopen na een scheiding: hoe werkt het?

De woning blijft daarbij in bezit van degene die de ander uitkoopt.

Voorbeeld van een stel dat gaat scheiden: Partners zijn gezamenlijk eigenaar van een woning met een marktwaarde van €560.000. De hypotheek bedraagt €400.000. De partner wil in het huis blijven en besluit de ex-partner uit te kopen.

Voorbeeld partner uitkopen bij scheiding:

De eerste stap is het berekenen van de overwaarde:

Marktwaarde woning: €560.000
Openstaande hypotheek: €400.000
Overwaarde: €160.000
Aandeel per partner € 80.000

Beide partners hebben recht op de helft van deze overwaarde. De man heeft dus recht op €80.000. Dit bedrag zal de vrouw aan hem moeten betalen om zijn aandeel over te nemen.

Partner uitkopen woning: hoe financier je dat?

De partner die wil blijven wonen moet dus €80.000 betalen aan de ander. Dit kan via spaargeld of door de hypotheek te verhogen.

De bank beoordeelt of zij dat bedrag alleen kan dragen op basis van haar inkomen en financiële situatie.

Daarbij moet ook de ex-partner officieel worden ontslagen uit de hypotheek. Dat noemen we ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

Juridische en fiscale aspecten van partner uitkopen hypotheek

Een notaris stelt een akte van verdeling op waarin het eigendom officieel op naam van één persoon wordt gezet. De partner die vertrekt ontvangt het overeengekomen bedrag. Goed om te weten: er geldt géén overdrachtsbelasting bij een verdeling na scheiding.

Opties om de hypotheek na scheiding op één naam te krijgen:

De hypotheek na scheiding op 1 naam krijgen kan op meerdere manieren.

Ex-partner uit de hypotheekakte te laten ontslaan (ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid);
Bij einde relatie of scheiding neemt één van beiden de hypotheek over, er vindt ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid plaats;

De hypotheek en woning staat op één naam. Jij blijft in de woning wonen

De woning en de hypotheek staan op naam van één van jullie beiden. De eigenaar blijft in de woning wonen, terwijl de andere partner vertrekt.

Wat er met de hypotheek en de woning gebeurt, hangt af van de gemaakte regelingen.

Hypotheek op 2 namen, één partner blijft in de woning

Hypotheek bij scheiding

De hypotheek staat op beide namen. Je kunt er voor kiezen dat één van jullie in de woning blijft wonen. Degene die in de woning blijft, koopt het deel de vertrekkende partner en neemt de hypotheek over. Het inkomen moet voldoende zijn om alleen de hypotheek kunnen betalen.

Het kopen van het deel van de vertrekkende partner kan op 2 manieren:

Hypotheek overnemen, je blijft bij dezelfde bank (hoofdelijk ontslag);
Hypotheek onderbrengen bij een nieuwe geldverstrekker (oversluiten).

Partner uitkopen

Als je uit elkaar gaat, moet je de waarde van de woning verdelen. De vertrekkende partner krijgt de helft van de overwaarde*. De vertrekkende partner zal moeten worden uitgekocht. Je kunt de afkoopsom met eigen middelen betalen of de hypotheek verhogen.

*Overwaarde = verkoopprijs -/- hypotheek.

Woning samen met je nieuwe partner kopen

Jij of je partner blijft in de woning samen met een nieuwe partner. Of dat mogelijk is, is afhankelijk van jullie financiële situatie.

Hypotheek op 2 namen. Jullie willen de woning verkopen

Het kan ook zijn dat jullie besluiten om de woning te verkopen. Met de verkoopopbrengst wordt de hypotheek afgelost. Als verkoopopbrengst hoger is dan de hypotheeklening, dan is er overwaarde. Is de opbrengst lager zijn dan de hypotheeklening, dan is sprake van een restschuld.

Overwaarde

De overwaarde wordt verdeeld. Bij overwaarde krijg je te maken met de bijleenregeling en de eigenwoning reserve.

Restschuld

Als de woning voor een lager bedrag is verkocht dan de hypotheeklening dan is er is een restschuld.

Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

Bij je hypotheek na scheiding, ofwel ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid krijg je met verschillende zaken te maken.

Kan je de hypotheek alleen betalen?

Eerst wordt berekend of je inkomen voldoende is om de hypotheek na scheiding alleen te betalen. Als je in loondienst bent, heb je hiervoor een werkgeversverklaring, UWV verzekeringsbericht en salarisstrook nodig, ben je ondernemer dan heb je een inkomensverklaring ondernemer nodig.

Er wordt gekeken of er nog andere leningen zijn en of je partneralimentatie moet betalen..

Verdeling van de waarde van de woning

De waarde van de woning kun je laten taxeren door een taxateur, zelf schatten, door gebruik te maken van een WOZ waarde of door een digitale-taxatie.

Overwaarde

Als jij 100% eigenaar wordt dan verdeel je de overwaarde van de woning. De vertrekkende partner heeft recht op de 50% van die overwaarde. Vaak moet je hiervoor de hypotheek verhogen.

Onder water

Als de waarde van de woning lager is dan de hypotheeklening, dan heb je een restschuld. Ook de restschuld moet worden verdeeld. Vaak is het zo dat vertrekkende partner de helft van die restschuld aan jou betaalt.

Wel of geen akkoord

Nadat de aanvraag van hoofdelijk ontslag is ingediend en alle gevraagde documenten zijn aangeleverd beslist de bank of hoofdelijk ontslag wel of niet akkoord is.

Wel akkoord
Bij akkoord ontvang je een bindende offerte. Nadat bij notaris de hypotheekakte en de akte van verdeling is getekend is het hoofdelijk ontslag afgerond. In de akte van verdeling wordt het gezamenlijk eigendom van de woning ongedaan gemaakt en wordt de hypotheek en de woning volledig op jouw naam gezet.

Niet akkoord

Als de bank niet akkoord gaat met het hoofdelijk ontslag moeten jullie de woning waarschijnlijk verkopen of onderzoeken of de hair-cut-regeling van de NHG mogelijkheden biedt. Je kunt er ook voor kiezen om de hypotheek voorlopig op jullie beide namen te laten staan. Let op! Financieel heb je dan blijvend met elkaar te maken.

Kosten hoofdelijk ontslag

Bij een ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid of het aanpassen van je hypotheek bij scheiding krijgt je te maken met de volgende partijen:

Notaris
Hypotheekadviseur,
Geldverstrekker
Taxateur.

Kosten hypotheek na scheiding

De kosten voor een notaris (combinatie akte van verdeling en hypotheekakte) zijn gemiddeld 1.400,-, de bank brengt meestal administratiekosten in rekening van 250,- en daarnaast betaal je nog kosten voor (online) hypotheekadvies.
Vaak moet de woning worden getaxeerd en dat kan op 2 manieren:

Taxatierapport gevalideerd (kosten ± 675,-)
digitale-desktaxatie. (kosten ± 95,-)

Dit zijn gemiddelde geschatte bedragen. De kosten van de financiering zoals hypotheekadvies, de taxatie en de hypotheekakte zijn meestal (gedeeltelijk) fiscaal aftrekbaar.

Hypotheekrenteaftrek bij hoofdelijk ontslag

De fiscus ziet bestaande hypotheken als 50% schuld voor de één en 50% schuld voor de ander, tenzij er iets anders is vastgelegd. Als je de hypotheek van je ex-parter overneemt door hoofdelijk ontslag dan wordt het gedeelte van je ex-partner gezien als een nieuwe hypotheekschuld.

Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, ben je verplicht om de nieuwe hypotheekschuld in 30 jaar tijd annuïtair of lineair af te lossen. Dit geldt ook voor eventuele verhogingen om de ex-partner uit te kopen.

Hypotheekvormen voor een nieuwe hypotheekschuld

Annuïteitenhypotheek

lineaire hypotheek

Aflossingsvrije hypotheek

Overgangsrecht hypotheken

Het overgangsrecht

Het overgangsrecht hypotheken is sinds 1 januari 2013 van kracht.
Wat is het overgangsrecht hypotheken?
Het overgangsrecht houdt in dat de oude hypotheekregels blijven gelden indien je op 31-12- 2012 al een eigenwoningschuld had.

Hypotheekrenteaftrek vanaf 2013

Als je na 1-1-2013 voor het eerst een hypotheek voor je eigen woning hebt afgesloten dan moet je de lening binnen 360 maanden ten minste annuïtair aflossen om renteaftrek te krijgen.

Wanneer geldt het overgangsrecht hypotheken voor jou?

Had jij op 1-1-2013 een eigenwoningschuld? Dan blijf je recht hebben op hypotheekrenteaftrek, ook als je niet maandelijks aflost.
Dat geldt ook voor de volgende hypotheekvormen:

Aflossingsvrije hypotheek
(Bank)spaarhypotheek
Beleggingshypotheek

Het overgangsrecht geldt voor het bedrag van de eigenwoningschuld op 31-12-2012, mits tussentijds niet is afgelost.

Overgangsrecht aflossingsvrije hypotheek

Als je voor 1-1-2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten dan mag je deze meenemen naar een ander koopwoning, mits niet tussentijds afgelost. Je behoudt hypotheekrenteaftrek door het overgangsrecht.

Overgangsrecht tijdelijk geen eigen woning

Stel je hebt een hypotheek van voor 31-12-2012 en je lost je hypotheek in 2020 af door verkoop van je eigen woning, dan kun je overgangsrecht hypotheken ‘verliezen’.

Om de oude hypotheekregels m.b.t. hypotheekrenteaftrek te behouden moet je uiterlijk 31-12-2021 een nieuwe lening voor een nieuw gekochte eigen woning hebben afgesloten.

Alleen dan blijven de oude hypotheekregels gelden voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. Het is dan niet verplicht om de hypotheek binnen 30 jaar volledig af te lossen.

Verkoop in je in 2022 je eigen woning, dan moet je uiterlijk 31-12-2023 een nieuwe lening voor een eigen woning hebben. etc.

Hypotheekrente

Bij uitkoop van je ex-partner of bij het oversluiten naar een andere geldverstrekker heb je de keuze uit vrijwel alle geldverstrekkers en alle rentevast periodes.

Hypotheekrente vergelijken

Verbouwing meefinancieren

Bij aankoop van een woning kun je waarde vermeerderende verbouwing meestal gedeeltelijk en soms helemaal meefinancieren. Een verbouwing kun je vaak voor 70% tot 100% meefinancieren op het moment dat het om ‘waardevaste’ verbouwingen gaat. Denk hierbij aan: uitbouw, dakkapel, extra verdieping

Overige woningverbeteringen kun je meestal voor 50% tot 70% meefinancieren. Denk hierbij aan: nieuwe keuken of badkamer, vloer, stuc-en schilderwerk.

Energiebesparende maatregelen kun je vaak meefinancieren tot 100%.

Energiebesparende maatregelen

Wat valt onder energiebesparende maatregelen?

Isolatie van gevel, dak, leiding of vloer
een hr-ketel
hr++ en triple glas
energiezuinige kozijnen of deuren
energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren
een warmtepomp
warmteterugwinning
een zonneboiler
zonnepanelen
of een combinatie hiervan

Stap voor stap naar een passende hypotheek na scheiding

Stappenplan om de best passende hypotheek na scheiding af te sluiten.

Kennis maken

Gratis eerste hypotheekgesprek. We bespreken jouw hypotheekwensen en mogelijkheden.

Berekenen

Maximale hypotheek
Hypotheekbedrag
Inleg eigen geld
Overwaarde / restschuld
Afkoopsom

Vergelijken

Hypotheekrente
Hypotheekvorm
Voorwaarden
Geldverstrekkers

Adviesrapport

Adviesrapport met scenario’s, risico’s, vergelijkingen en mogelijkheden wordt besproken.

Documenten aanleveren

Voor het aanvragen van een hypotheek moet je een aantal documenten aanleveren. Wij begeleiden jou hierin.

Hypotheekofferte

De hypotheek wordt aangevraagd. Nadat de bank alle documenten heeft goedgekeurd ontvang je een bindende offerte.

Hypotheek met hulp van ouders

De financiële steun van ouders om de hypotheek rond te krijgen is aan regels gebonden. Toch zijn er mogelijkheden om een huis te kopen met hulp van je ouders.

Schenken
Lenen en familiebank

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Tip: Vind alle informatie over NHG (Nationale Hypotheek Garantie) op de website van het garantiefonds www.nhg.nl.

Overlijdensrisico-, arbeidsongeschiktheid- en werkloosheidsverzekering

We kijken ook naar de risico’s van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en overlijden. Geen leuke zaken, maar wel goed om over na te denken. Een aantal risico’s kun je opvangen met verzekeringen zodat de hypotheek te betalen blijft.

Bereken overlijdensrisicoverzekering
Arbeidsongeschiktheid en WW verzekering

Aftrekbare kosten

Hypotheekrente en financieringskosten zijn vaak fiscaal aftrekbaar.

Tip: Lees alle informatie over hypotheekrente-aftrek en aftrekbare kosten op de website van de belastingdienst.

Handige links

WijzerInGeldzaken.nl | Uit elkaar gaan of scheiden

Belastingdienst.nl | Waar moet ik op letten als Ik in het koophuis van mijn ex blijf wonen

Belastingdienst.nl | Mijn ex blijft in mijn koophuis wonen – waar moet ik op letten?

Belastingdienst.nl | Ik blijf in het koophuis van mijn ex wonen – waar moet ik op letten?

Belastingdienst.nl | In ons koophuis wonen – waar moet ik op letten?

Belastingdienst.nl | Wie mag de hypotheekrente aftrekken als we uit elkaar gaan?

Belastingdienst.nl | Hypotheekrente en financieringskosten fiscaal aftrekbaar

Gratis hypotheekgesprek plannen

Telefonisch of via videobellen

Plan een afspraak wanneer het jou uitkomt

WhatsApp 06-250 27 344
Bel 040- 257 39 30

Stuur een bericht

Binnen 1 werkdag een reactie. Meestal nog veel sneller

"*" geeft vereiste velden aan