Home » Max hypotheek starter » Max hypotheek doorstromer » Max hypotheek naderend pensioen » Max hypotheek oversluiten
Welk inkomen telt mee?
De volgende inkomensbestanddelen tellen mee voor het berekenen van de maximaal hypotheek bij oversluiten.
Vaste aanstelling of tijdelijke aanstelling met een intentieverklaring
Het inkomen kan worden aangetoond door een werkgeversverklaring en een salarisstrook of een inkomensverklaring UWV-verzekeringsbericht en een salarisstrook.
Géén vast dienstverband en géén intentieverklaring. Je bent flexwerker, uitzendkracht, gedetacheerd, seizoenswerker.
Het inkomen kan worden aangetoond door een inkomensbepaling loondienst, een werkgeversverklaring, salarisstrook en jaaropgave laatste 3 jaren, of door een perspectiefverklaring.
Ondernemer, ZZP-er, DGA
Het inkomen kan worden aangetoond door een inkomensbepaling ondernemer.
| Aantal jaren zelfstandig | Hypotheek zonder NHG, tot 100% van de koopsom | Hypotheek met NHG, tot 100% van de koopsom en max 310.000 |
|---|---|---|
| 1-2 jaar | 75% van zzp-inkomen laatste jaar (of de prognose als deze lager is) | 100% van gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar uit loondienst én zzp-inkomen (met als max het huidige inkomen). |
| 2-3 jaar | 90% gemiddelde zzp-inkomen van laatste 2 jaren (of de prognose als deze lager is). | 100% van gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 jaar uit loondienst én zzp-inkomen (met als max het huidige inkomen). |
| > 3 jaar | 100% van gemiddelde zzp-inkomen van laatste 3 jaar, met als max het laatste jaar | 100% van uw gemiddelde zzp-inkomen van de afgelopen 3 jaar. |
Je bent met pensioen
Pensioenbestanddelen die worden meegenomen voor het bepalen van de maximale hypotheek zijn:
Sociale uitkeringeng: WAO, WIA/IVA, Wajong
Inkomen van blijvende sociale uitkeringen kunnen meetellen. ‘Blijvend’ wil zeggen dat er een toekenningsbesluit of schriftelijke verklaring moet zijn waarin staat dat het recht op uitkering voor een niet-beperkte periode geldt.
WAO en WAZ mogen als blijvende uitkeringen worden beschouwd, ongeacht de aanvangsdatum.
WW Werkloosheidswet
- Bij meerdere banken mag je WW inkomen meenemen bij het bepalen van het gemiddelde inkomen bij flexwerk
Bereik je binnen 10 jaar de AOW leeftijd of de pensioendatum?
Bereik jij binnen 10 jaar na de bindend offerte de AOW-leeftijd of wil je eerder met pensioen gaan? Dan moet je aantonen dat de AOW-uitkering en het pensioeninkomen voldoende zijn om de hypotheek te blijven betalen.
Het toekomstige pensioeninkomen moet blijken uit:
Kom jij vanuit buiten de EU?
Een hypotheek afsluiten kan met een verblijfsvergunning voor niet-tijdelijk doel
- Maximale hypotheek met NHG: 100% van de marktwaarde
- Maximale hypotheek zonder NHG: 100% van de marktwaarde
Informatie over niet tijdelijke doelen staan op de website van de immigratie en naturalisatiedienst.
Overzicht bijzondere inkomens.
- Inkomen uit PGB kan onder voorwaarden worden meegeteld
- Familierelaties werkgever zijn mogelijk wel met verscherpt onderzoek middels stukken tijdens acceptatieproces.
Overzicht van bijzondere inkomens die door Nationale Hypotheek Garantie worden geaccepteerd.
- Freelancers zonder KvK-inschrijving
- Raadsleden, kamerleden, wethouders, burgemeesters
- Topsporter
- Muzikant ed.
Financiële verplichtingen verlagen maximale hypotheek
Financiële verplichtingen zijn uitgaven voor bijvoorbeeld een lening, een krediet, een DUO studie lening of alimentatie. Door deze verplichtingen wordt je maximale hypotheek lager.
Voorbeelden van financiële verplichtingen zijn:
- Alle leningen en kredieten
- Alle rekeningen, creditcard e.d. met een roodstand faciliteit
- DUO studielening
- Te betalen partneralimentatie
- Lease
- Erpacht
Oversluiters kunnen soms meer en soms minder lenen
Het is erg moeilijk om van alle regels voor het berekenen jou maximale hypotheek bij oversluiten op de hoogte te zijn. De informatie die je online kunt vinden is vaak geschreven voor starters. Online rekentools houden bijna nooit rekening met al genoten renteaftrek, fiscale aflossingseis, het hypotheekverleden en bestaande aflossingsproducten. Laat je adviseren, dat geeft rust.
De maximale hypotheek kan (veel) lager worden door o.a.:
- Fiscale aflossingseis (verplicht sneller aflossen);
- Hypotheekverleden;
- Overgangsrecht hypotheken;
- Zuiver oversluiten;
- Werkelijke lasten toets.
Let op! Verplicht sneller aflossen
Als oversluiter moet je vaak – een gedeelte – van jouw hypotheek sneller aflossen om aan de fiscale aflossingseis te voldoen. Een gedeelte van jouw hypotheek moet je bijvoorbeeld in 25 jaar aflossen.
Kortere looptijd = lagere maximale hypotheek
Bij een verplicht kortere looptijd mag je minder lenen en zijn ook de maandlasten hoger. Dit is dan ook precies de reden dat je maximale hypotheek lager is.
Bij de berekening van de maximale hypotheek wordt standaard uitgegaan van een looptijd van 30 jaar. Een kortere looptijd heeft behoorlijk veel invloed op de maximale hypotheek.
Beste online calculators
Omdat geen enkele online calculator perfect is, hebben wij zelf geen calculator op onze website geplaatst. Wij verwijzen u naar de website van NHG of naar de Excelsheet van het Nibud. Hier kun je een globale berekening uitvoeren. Wil je precies weten hoeveel je maximaal kunt lenen. Neem dan contact op met Aktia.
Maximale hypotheek berekenen NHG
Excel Maximale hypotheek berekenen 2020Download Nibud Excelsheet
Bereken maximale hypotheek op basis van waarde woning
Bereken de maximale hypotheek bij de volgende situaties:
- Max hypotheek marktwaarde
- Max hypotheek op basis van de marktwaarde na verbouwing
- Berekening van het maximale bedrag voor energie-bespaarbudget
Hoe wordt je maximale hypotheek berekend?
De maximale hypotheek bij oversluiten is o.a. afhankelijk van je inkomen, je financiële positie, hypotheekverleden en de waarde van jouw woning:
(1) Inkomen en financiële positie
- Het (gezamenlijke) inkomen;
- De hoogte van de hypotheekrente en de rentevaste periode;
- Looptijd van de hypotheek;
- Beschikbare eigen middelen, bijleenregeling;
- Financiële verplichtingen zoals bestaande leningen of partneralimentatie.
(2) Waarde van de woning
- Hypotheek tot max. 100% van de waarde van de woning;
- Hypotheek tot max. 106% van de waarde van een energiezuinige woning;
- Hypotheek tot max. 110% van de waarde van de woning bij zuiver oversluiten.
(3) Tot 25.000 extra lenen bovenop jouw maximale hypotheekbedrag
- Tref je energiezuinige maatregelen, dan kun je tot 9.000 extra lenen*
- Bij een “NulopdeMeter” woning kun je tot 25.000 extra lenen boven op het maximale hypotheekbedrag*
*Minimaal inkomen 33.000,- (2020)
De zuivere oversluiting
Meer lenen op inkomen en onderpand dan de standaard normen aangeven
- Tot maximaal 110% van de marktwaarde;
Wat is een zuivere oversluiten?
Er is sprake van zuiver oversluiten wanneer iemand zijn hypotheek oversluit, in de eigen woning blijft én de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de af te lossen bestaande hypotheek + alle oversluitkosten.
Maximale hypotheek bij zuivere oversluiten is de som van:
- Af te lossen bestaande hypotheek;
- Notariskosten;
- Taxatiekosten;
- Advies en afsluitkosten hypotheek;
- Boeterente.
Let op!
- Een verbouwing meenemen is niet mogelijk;
- Het aflossingsvrije deel mag niet worden verhoogd;
- Extra financiering voor de oversluitkosten moet altijd annuïtair of lineair worden afgelost;
- Veel aanbieders hanteren dat de nieuwe maandlasten lager of gelijk moeten zijn dan de huidige maandlasten.