Home » Online hypotheekadvies » Persoonlijk advies » Hypotheek na scheiding

Wat gebeurt er met de hypotheek na scheiding?

Wat er na het beëindigen van een relatie, huwelijk of geregistreerd partnerschap met je hypotheek gebeurt, is afhankelijk van jullie persoonlijke situatie en wensen.

Er zijn 3 opties:

  1. De gezamenlijke woning wordt verkocht
  2. Bij scheiden neemt één van beiden de hypotheek over, er vindt ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid plaats
  3. Laten zoals het is, hypotheek en woning blijft op 2 namen staan

Wat kost het?

Een scheiding of beëindigen van een relatie heeft grote gevolgen voor een hypotheek. Gaan jullie de woning verkopen? Of blijft één van jullie er wonen (hoofdelijk ontslag)?

Een hypotheek na scheiding, hoofdelijk ontslag of het oversluiten van een hypotheek is erg complex en kan via Aktia geregeld worden met online advies of met persoonlijk advies op kantoor of bij jou thuis.

Opties om de hypotheek na scheiding op één naam te krijgen:

De hypotheek na scheiding op 1 naam krijgen kan op meerdere manieren.
  1. Ex-partner uit de hypotheekakte te laten ontslaan (ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid);
  2. De hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker.

De woning en de hypotheek staat op naam van één van jullie beiden. En die persoon blijft in de woning. Wat er met de hypotheek en de woning gebeurt, hangt af van hoe jullie alles hebben geregeld.

De hypotheek staat op beide namen. Je kunt er voor kiezen dat één van jullie in de woning blijft wonen. Degene die in de woning blijft, koopt het deel de vertrekkende partner en neemt de hypotheek over. Het inkomen moet voldoende zijn om alleen de hypotheek kunnen betalen.

Het kopen van het deel van de vertrekkende partner kan op 2 manieren:

  • Hypotheek overnemen, je blijft bij dezelfde bank (hoofdelijk ontslag);
  • Hypotheek onderbrengen bij een nieuwe geldverstrekker.

Partner uitkopen

Als je uit elkaar gaat, moet je de waarde van de woning verdelen. De vertrekkende partner krijgt de helft van de overwaarde*. De vertrekkende partner zal moeten worden uitgekocht. Je kunt de afkoopsom met eigen middelen betalen of de hypotheek verhogen.

*Overwaarde = verkoopprijs -/- hypotheek.

Woning samen met je nieuwe partner kopen

Jij of je partner blijft in de woning samen met een nieuwe partner. Of dat mogelijk is, is afhankelijk van jullie (financiële) situatie.

Het kan ook zijn dat jullie besluiten om de woning te verkopen. Met de verkoopopbrengst wordt de hypotheek afgelost. Als verkoopopbrengst hoger is dan de hypotheeklening, dan is er overwaarde. Is de opbrengst lager zijn dan de hypotheeklening, dan is sprake van een restschuld.

Overwaarde

De overwaarde wordt verdeeld. Bij overwaarde krijg je te maken met de bijleenregeling en de eigenwoning reserve.

Restschuld

Als de woning voor een lager bedrag is verkocht dan de hypotheeklening dan is er is een restschuld.

Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

Bij je hypotheek na scheiding, ofwel ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid krijg je met verschillende zaken te maken.

Eerst wordt berekend of je inkomen voldoende is om de hypotheek na scheiding alleen te betalen. Als je in loondienst bent, heb je hiervoor een werkgeversverklaring en salarisstrook nodig, ben je ondernemer dan heb je een inkomensverklaring ondernemer nodig. Er wordt gekeken of er nog andere leningen zijn en of je partneralimentatie moet betalen.

De waarde van de woning kun je laten taxeren door een taxateur, zelf schatten of door een Calcasa waardebepaling.

Overwaarde
Als jij 100% eigenaar wordt dan verdeel je de overwaarde van de woning. De vertrekkende partner heeft recht op de 50% van die overwaarde. Vaak moet je hiervoor de hypotheek verhogen.

Onder water

Als de waarde van de woning lager is dan de hypotheeklening, dan heb je een restschuld. Ook de restschuld moet worden verdeeld. Vaak is het zo dat vertrekkende partner de helft van die restschuld aan jou betaalt.

Nadat de aanvraag van hoofdelijk ontslag is ingediend en alle gevraagde documenten zijn aangeleverd beslist de bank of hoofdelijk ontslag wel of niet akkoord is.

Wel akkoord
Bij akkoord ontvang je een bindende offerte. Nadat bij notaris de hypotheekakte en de akte van verdeling is getekend is het hoofdelijk ontslag afgerond. In de akte van verdeling wordt het gezamenlijk eigendom van de woning ongedaan gemaakt en wordt de hypotheek en de woning volledig op jouw naam gezet.

Niet akkoord

Als de bank niet akkoord gaat met het hoofdelijk ontslag moeten jullie de woning waarschijnlijk verkopen of onderzoeken of de hair-cut-regeling van de NHG mogelijkheden biedt. Je kunt er ook voor kiezen om de hypotheek op jullie beide namen te laten staan. Let op! Financieel heb je dan blijvend met elkaar te maken.

Bij een ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid of het aanpassen van je hypotheek bij scheiding krijgt je te maken met de volgende partijen:

  • Notaris
  • Hypotheekadviseur,
  • Geldverstrekker
  • Taxateur.

De kosten voor een notaris (combinatie akte van verdeling en hypotheekakte) zijn gemiddeld 1.400,-,  de bank brengt meestal administratiekosten in rekening van 250,-,  een taxatierapport kost gemiddeld zo’n 495,- en daarnaast betaal je nog kosten voor (online) hypotheekadvies.

Dit zijn gemiddelde geschatte bedragen. De kosten van de financiering zoals hypotheekadvies,  de taxatie en de hypotheekakte zijn meestal (gedeeltelijk) fiscaal aftrekbaar.

Hypotheekrenteaftrek bij scheiden?

De fiscus ziet bestaande hypotheken als 50% schuld voor de één en 50% schuld voor de ander, tenzij er iets anders is vastgelegd. Als je de hypotheek van je ex-parter overneemt door hoofdelijk ontslag dan wordt het gedeelte van je ex-partner gezien als een nieuwe hypotheekschuld.

Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, ben je verplicht om de nieuwe hypotheekschuld in 30 jaar tijd annuïtair of lineair af te lossen. Dit geldt ook voor eventuele verhogingen om de ex-partner uit te kopen.

Hypotheekvormen voor een nieuwe hypotheekschuld

Hypotheekvormen met overgangsrecht* hypotheken

Hypotheek na scheiding. Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

Het overgangsrecht
Het overgangsrecht hypotheken is sinds 1 januari 2013 van kracht.

 

Wat is het overgangsrecht hypotheken?
Het overgangsrecht houdt in dat de oude hypotheekregels blijven gelden indien je op 31-12- 2012 al een eigenwoningschuld had.

 

Hypotheekrenteaftrek vanaf 2013
Als je na 1-1-2013 voor het eerst een hypotheek voor je eigen woning hebt afgesloten dan moet je de lening binnen 360 maanden ten minste annuïtair aflossen om renteaftrek te krijgen.

 

Wanneer geldt het overgangsrecht hypotheken voor jou?
Had jij op 1-1-2013 een eigenwoningschuld? Dan blijf je recht hebben  op hypotheekrenteaftrek, ook als je niet maandelijks aflost.

Dat geldt ook voor de volgende hypotheekvormen:

  • Aflossingsvrije hypotheek
  • (Bank)spaarhypotheek
  • Beleggingshypotheek

Het overgangsrecht geldt voor het bedrag van de eigenwoningschuld op 31-12-2012, mits tussentijds niet is afgelost.

Als je voor 1-1-2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten dan mag je deze meenemen naar een ander koopwoning, mits niet tussentijds afgelost. Je behoudt hypotheekrenteaftrek door het overgangsrecht.

Stel je hebt een hypotheek van voor 31-12-2012 en je lost je hypotheek in 2020 af door verkoop van je eigen woning, dan kun je overgangsrecht hypotheken ‘verliezen’.

Om de oude hypotheekregels m.b.t. hypotheekrenteaftrek te behouden moet je uiterlijk 31-12-2021 een nieuwe lening voor een nieuw gekochte eigen woning hebben afgesloten.

Alleen dan blijven de oude hypotheekregels gelden voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. Het is dan niet verplicht om de hypotheek binnen 30 jaar volledig af te lossen.

Verkoop in je in 2022 je eigen woning, dan moet je uiterlijk 31-12-2023 een nieuwe lening voor een eigen woning hebben. etc.

Overwaarde of restschuld

Is jouw woning méér waard dan de hoogte van jou hypotheeklening? Dan heb je overwaarde. Blijf je na de verkoop van jouw woning zitten met een schuld? Dan heb je een restschuld. Dit heeft fiscale gevolgen.

Houd je na verkoop van de woning na het aflossen van de hypotheek (eigenwoningschuld) nog geld over én koop je binnen 3 jaar een andere woning? Dan mag je voor het bedrag dat je overhoudt geen hypotheekrente meer aftrekken. Dit is de bijleenregeling.

Voorbeeld
Stel dat de overwaarde van je oude woning € 60.000,- is en je koopt een nieuwe woning van € 360.000,-. Dan mag je de rente aftrekken van een hypotheek van maximaal € 300.000. Is je nieuwe hypotheek hoger? Dan mag je over de lening boven € 300.000,- geen rente aftrekken.

Verkocht je na 28 oktober 2012 en vóór 1 januari 2018 jouw eigenwoning die hoofdverblijf was, én was de verkoopprijs lager dan de eigenwoningschuld + verkoopkosten? Dan heb je een restschuld.

De rente over de restschuld mag je maximaal 15 jaar na de datum verkoop de aftrekken. De restschuld ben je niet verplicht om af te lossen. De lening mag aflossingsvrij zijn.

Stap voor stap naar een passende hypotheek na scheiding

Stappenplan om de best passende hypotheek na scheiding af te sluiten. De beste hypotheek met de laagste maandlasten.

Start

Neem contact op met Aktia. We starten met telefonisch overleg om jouw hypotheekwensen te leren kennen.

Maximale hypotheek
Een adviseur berekent precies hoeveel je maximaal mag lenen op basis van jou financiële situatie.

Zelf berekenen
Bereken je maximale hypotheek online

De maximale hypotheek wordt o.a. bepaald door:

  • Inkomen
  • Hypotheekverleden
  • Bijleenregeling
  • Rentestand
  • Bestaande leningen en kredieten
  • Waarde woning

Berekenen boeterente (alleen van toepassing bij oversluiten)
Een adviseur berekent hoe hoog de boeterente ongeveer zal zijn.

Opvragen boeterente
Een adviseur vraagt een proforma aflosnota met opgave boeterente op bij jou huidige geldverstrekker.

Hypotheekbedrag
Een adviseur berekent precies hoeveel hypotheek je nodig hebt. Je kunt ook zelf je benodigde hypotheekbedrag online berekenen.

Financieringskosten

  • Advies- en bemiddelingskosten
  • Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
  • Notariskosten hypotheek
  • Taxatiekosten
  • Verlengingskosten offerte*

*Als de standaard geldigheidsduur van de hypotheekofferte niet voldoende is kan deze vaak tegen betaling (bereidstellingsprovisie) verlengd worden.

Gezamenlijke woning wordt overgenomen:
Indien je de gezamenlijke woning overneemt heb je te maken met o.a. de volgende kosten:

  • Notariskosten akte van verdeling
  • Uitkoopsom ex-partner
  • Boeterente (bij oversluiten naar een andere bank)
  • Kosten advocaat, mediator, rechtbank (indien van toepassing)
  • Verbouwingskosten

Hypotheekvorm nieuwe hypotheekschuld
Je hebt keuze uit de onderstaande hypotheekvormen:

  • Annuïteitenhypotheek
  • Lineaire hypotheek

Overgangsrecht hypotheken

  • Aflossingsvrije hypotheek
  • (Bank)spaarhypotheek
  • Beleggingshypotheek
  • Levenhypotheek

Keuzehulp
Welke hypotheekvorm kiezen?

Rentevast periode
Je krijgt advies om een passende rentevast periode te kiezen. Kies je voor een lange of een korte rentevaste periode en wat zijn de gevolgen hiervan?

Bij het afsluiten van een hypotheek beslis je hoe lang je de rente vastzet. De rente wijzigt tijdens die periode niet. De rentevaste periode varieert van 0 tot 30 jaar. Hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente.

Keuzehulp
Rentevaste periode kiezen

Risicodekking

Welke risicodekkingen zijn er, hoe werkt het, wat kost dat en wanneer zijn deze nodig?

Keuzehulp

Rentes en voorwaarden
Wij vergelijken hypotheekrentes én voorwaarden van vrijwel alle aanbieders.

Keuzehulp
Vergelijk alle hypotheekrentes

Adviesrapport

Je ontvangt een uitgebreid rapport met advies over de beste keuzes die je kunt maken.

  • Samenvatting van jouw financiële situatie;
  • Inleg eigen geld;
  • Hoogte van de hypotheek;
  • Aflosvorm;
  • Rentepercentage en de rentevaste periode;
  • Advies over verzekeringen;
  • Bruto en netto maandlasten gedurende de looptijd.

Hypotheekofferte

De gewenste hypotheek wordt aangevraagd. Nadat de geldverstrekker alle documenten heeft gecontroleerd, brengen ze de bindende hypotheekofferte uit.

Nadat de ondertekende bindende offerte is ontvangen is de hypotheek finaal akkoord uit. Er kan een afspraak worden gemaakt met de notaris.

Hypotheekrente

Bij uitkoop van je ex-partner of bij het oversluiten naar een andere geldverstrekker heb je de keuze uit vrijwel alle geldverstrekkers en alle rentevast periodes.

Verbouwing meefinancieren

Een waarde vermeerderende verbouwing kun je meestal gedeeltelijk en soms helemaal meefinancieren. Een verbouwing kun je vaak voor 70% tot 100% meefinancieren op het moment dat het om ‘waardevaste’ verbouwingen gaat. Denk hierbij aan: uitbouw, dakkapel of een extra verdieping.

Overige woningverbeteringen kun je meestal voor 50% tot 70% meefinancieren. Denk hierbij aan: nieuwe keuken of badkamer, vloer, stuc-en schilderwerk.

Energiebesparende maatregelen kun je vaak meefinancieren tot 100%.

Energiebesparende maatregelen

Wat valt onder energiebesparende maatregelen?

  • Isolatie van gevel, dak, leiding of vloer
  • een hr-ketel
  • hr++ en triple glas
  • energiezuinige kozijnen of deuren
  • energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren
  • een warmtepomp
  • warmteterugwinning
  • een zonneboiler
  • zonnepanelen
  • of een combinatie hiervan

Hypotheek met hulp van ouders

De financiële steun van ouders om de hypotheek rond te krijgen is aan regels gebonden. Toch zijn er mogelijkheden om een huis te kopen met hulp van je ouders.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Tip: Vind alle informatie over NHG  (Nationale Hypotheek Garantie) op de website van het garantiefonds www.nhg.nl.

Overlijdensrisico-, arbeidsongeschiktheid- en werkloosheidsverzekering

We kijken ook naar de risico’s van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en overlijden. Geen leuke zaken, maar wel goed om over na te denken. Een aantal risico’s kun je opvangen met verzekeringen zodat de hypotheek te betalen blijft.

Handige links

Handige informatie op website van de belastingdienst (Scheiden en koopwoning)

Download brochure Echtscheiden
BLG Stappengids echtscheiden