Wat gebeurt er met de hypotheek?

Wat er na het beëindigen van een relatie, huwelijk of geregistreerd partnerschap met je hypotheek gebeurt, is afhankelijk van jullie persoonlijke situatie en wensen.

 

Er zijn 2 mogelijkheden om de hypotheek op één naam te krijgen:

  • Ex-partner uit de hypotheekakte te laten ontslaan (ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid);
  • De hypotheek over sluiten naar een andere geldverstrekker.

De woning en de hypotheek staat op naam van één van jullie beiden. En die persoon blijft in de woning. Wat er met de hypotheek en de woning gebeurt, hangt af van hoe jullie alles hebben geregeld.

De hypotheek staat op beide namen. Je kunt er voor kiezen dat één van jullie in de woning blijft wonen. Degene die in de woning blijft, koopt het deel de vertrekkende partner en neemt de hypotheek over. Het inkomen moet voldoende zijn om alleen de hypotheek kunnen betalen.

Het kopen van het deel van de vertrekkende partner kan om verschillende manieren:

  • Hypotheek overnemen, je blijft bij dezelfde bank (hoofdelijk ontslag);
  • Hypotheek onderbrengen bij een nieuwe geldverstrekker.

Partner uitkopen

Als je uit elkaar gaat, moet je de waarde van de woning verdelen. De vertrekkende partner krijgt de helft van de overwaarde*. De vertrekkende partner zal moeten worden uitgekocht. Je kunt de afkoopsom met eigen middelen betalen of de hypotheek verhogen.

*Overwaarde = verkoopprijs -/- hypotheek.

Woning samen met je nieuwe partner kopen

Jij of je partner blijft in de woning samen met een nieuwe partner. Of dat mogelijk is, is afhankelijk van jullie (financiële) situatie.

Het kan ook zijn dat jullie besluiten om de woning te verkopen. Met de verkoopopbrengst wordt de hypotheek afgelost. Als verkoopopbrengst hoger is dan de hypotheeklening, dan is er overwaarde. Is de opbrengst lager zijn dan de hypotheeklening, dan is sprake van een restschuld.

Overwaarde

De overwaarde wordt verdeeld. Bij overwaarde krijg je te maken met de bijleenregeling en de eigenwoning reserve.

Restschuld

Als de woning voor een lager bedrag is verkocht dan de hypotheeklening dan is er is een restschuld.

Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

Hier krijg je mee te maken.

Eerst wordt berekend of je inkomen voldoende is om je hypotheek te betalen. Als je in loondienst bent, heb je hiervoor een werkgeversverklaring en salarisstrook nodig, ben je ondernemer dan heb je een inkomensverklaring ondernemer nodig. Er wordt gekeken of er nog andere leningen zijn en of je partneralimentatie moet betalen.

De waarde van de woning kun je laten taxeren door een taxateur, zelf schatten of door een Calcasa waardebepaling.

Overwaarde
Als jij 100% eigenaar wordt dan verdeel je de overwaarde van de woning. De vertrekkende partner heeft recht op de 50% van die overwaarde. Vaak moet je hiervoor de hypotheek verhogen.

Onder water

Als de waarde van de woning lager is dan de hypotheeklening, dan heb je een restschuld. Ook de restschuld moet worden verdeeld. Vaak is het zo dat vertrekkende partner de helft van die restschuld aan jou betaalt.

Nadat de aanvraag van hoofdelijk ontslag is ingediend en alle gevraagde documenten zijn aangeleverd beslist de bank of hoofdelijk ontslag wel of niet akkoord is.

Wel akkoord
Bij akkoord ontvang een bindende offerte. Nadat bij notaris de hypotheekakte en de akte van verdeling is getekend is het hoofdelijk ontslag afgerond. In de akte van verdeling wordt het gezamenlijk eigendom van de woning ongedaan gemaakt en wordt de hypotheek en de woning volledig op jouw naam gezet.

Niet akkoord

Als de bank niet akkoord gaat met het hoofdelijk ontslag moeten jullie de woning waarschijnlijk verkopen of onderzoeken of de hair-cut-regeling van de NHG mogelijkheden biedt. Je kunt er ook voor kiezen om de hypotheek op jullie beide namen te laten staan. Let op! Financieel heb je dan blijvend met elkaar te maken.

je krijgt te maken met de volgende partijen:

  • Notaris
  • Hypotheekadviseur,
  • Geldverstrekker
  • Taxateur.

De kosten voor een de notaris (combinatie akte van verdeling en hypotheekakte) zijn gemiddeld 1.400,-, de bank brengt meestal administratiekosten in rekening van 250,- een taxatierapport kost gemiddeld zo’n 495,- en daarnaast betaal je nog kosten voor hypotheekadvies.

Dit zijn gemiddelde geschatte bedragen. De kosten van de financiering zoals hypotheekadvies,  de taxatie en de hypotheekakte zijn meestal (gedeeltelijk) fiscaal aftrekbaar.

Hypotheekrenteaftrek bij scheiden?

De fiscus ziet bestaande hypotheken als 50% schuld voor de één en 50% schuld voor de ander, tenzij er iets anders is vastgelegd. Als je de hypotheek van je ex-parter overneemt door hoofdelijk ontslag dan wordt het gedeelte van je ex-partner gezien als een nieuwe hypotheekschuld.

Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, ben je verplicht om de nieuwe hypotheekschuld in 30 jaar tijd annuïtair of lineair af te lossen. Dit geldt ook voor eventuele verhogingen om de ex-partner uit te kopen.

Handige informatie op website van de belastingdienst (Scheiden en koopwoning)

Ik blijf in de woning wonen

Mijn ex-partner blijft in de woning

Hypotheekvormen voor een nieuwe hypotheekschuld

  • Annuïteitenhypotheek
  • Lineaire hypotheek

 

Hypotheekvormen met overgangsrecht* hypotheken

  • Aflossingsvrije hypotheek
  • (Bank)spaarhypotheek
  • Beleggingshypotheek

Overgangsrecht hypotheken*

Het overgangsrecht
Het overgangsrecht hypotheken is sinds 1 januari 2013 van kracht.

 

Wat is het overgangsrecht hypotheken?
Het overgangsrecht houdt in dat de oude hypotheekregels blijven gelden indien je op 31-12- 2012 al een eigenwoningschuld had.

 

Hypotheekrenteaftrek vanaf 2013
Als je na 1-1-2013 voor het eerst een hypotheek voor je eigen woning hebt afgesloten dan moet je de lening binnen 360 maanden ten minste annuïtair aflossen om renteaftrek te krijgen.

 

Wanneer geldt het overgangsrecht hypotheken voor jou?
Had jij op 1-1-2013 een eigenwoningschuld? Dan blijf je recht hebben  op hypotheekrenteaftrek, ook als je niet maandelijks aflost.

Dat geldt ook voor de volgende hypotheekvormen:

  • Aflossingsvrije hypotheek
  • (Bank)spaarhypotheek
  • Beleggingshypotheek

Het overgangsrecht geldt voor het bedrag van de eigenwoningschuld op 31-12-2012, mits tussentijds niet is afgelost.

Overgangsrecht aflossingsvrije hypotheek*

Als je voor 1-1-2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten dan mag je deze meenemen naar een ander koopwoning, mits niet tussentijds afgelost. Je behoudt hypotheekrenteaftrek door het overgangsrecht.

Overgangsrecht tijdelijk geen eigen woning*

Stel je hebt een hypotheek van voor 31-12-2012 en je lost je hypotheek in 2020 af door verkoop van jouw eigen woning, dan kun je overgangsrecht hypotheken ‘verliezen’.

Om de oude hypotheekregels m.b.t. hypotheekrenteaftrek te behouden moet je uiterlijk 31-12-2021 een nieuwe lening voor een nieuw gekochte eigen woning hebben afgesloten.

Alleen dan blijven de oude hypotheekregels gelden voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. Dan is het niet verplicht om de hypotheek binnen 30 jaar volledig af te lossen.

Verkoop in je in 2022 je eigen woning, dan moet je uiterlijk 31-12-2023 een nieuwe lening voor een eigen woning hebben. etc.

Overwaarde of restschuld

Is jouw woning méér waard dan de hoogte van jou hypotheeklening? Dan heb je overwaarde. Blijf je na de verkoop van jouw woning zitten met een schuld? Dan heb je een restschuld. Dit heeft fiscale gevolgen.

Overwaarde

Houd je na verkoop van de woning na aflossen van de hypotheek (eigenwoningschuld) nog geld over én koop je binnen 3 jaar een andere woning? Dan mag je voor het bedrag dat je overhoudt geen hypotheekrente meer aftrekken. Dit is de bijleenregeling.

Voorbeeld
De overwaarde van jouw oude woning is € 60.000 en je koopt een nieuwe woning van € 360.000. Dan mag je de rente aftrekken van een hypotheek van maximaal € 300.000. Is jouw hypotheek hoger? Dan mag je over de lening boven € 300.000 geen rente aftrekken.

Restschuld

Verkocht je na 28 oktober 2012 en vóór 1 januari 2018 jouw eigenwoning die hoofdverblijf was, én was de verkoopprijs lager dan de eigenwoningschuld + verkoopkosten? Dan heb je een restschuld.

De rente over de restschuld mag je maximaal 15 jaar na de datum verkoop de aftrekken. De restschuld ben je niet verplicht om af te lossen. De lening mag aflossingsvrij zijn.

Stap voor stap naar een passende hypotheek

Vind de hypotheek die het beste bij je past.

Start

Klantprofiel en financiële gegevens

  • Persoonsgegevens
  • Klantprofiel
  • Aanleveren documenten

Maximale hypotheek
Een adviseur berekent precies hoeveel je maximaal mag lenen op basis van jou financiële situatie.

De maximale hypotheek wordt o.a. bepaald door:

  • Inkomen;
  • Alimentatieverplichtingen en onderlinge afspraken;
  • Hypotheekverleden;
  • Bijleenregeling;
  • Rentestand;
  • Bestaande leningen en kredieten;
  • Waarde woning.

Hypotheekbedrag
Een adviseur berekent precies hoeveel hypotheek je nodig hebt.

Financieringskosten

  • Advies- en bemiddelingskosten
  • Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
  • Notariskosten hypotheek
  • Taxatiekosten
  • Verlengingskosten offerte*

*Als de standaard geldigheidsduur van de hypotheekofferte niet voldoende is kan deze vaak tegen betaling (bereidstellingsprovisie) verlengd worden.

Gezamenlijke woning wordt overgenomen:
Indien je de gezamenlijke woning overneemt heb je te maken met o.a. de volgende kosten:

  • Notariskosten akte van verdeling
  • Uitkoopsom ex-partner
  • Kosten advocaat, mediator, rechtbank (indien van toepassing)
  • Verbouwingskosten

Hypotheekvorm nieuwe hypotheekschuld
Je hebt keuze uit de onderstaande hypotheekvormen:

  • Annuïteitenhypotheek
  • Lineaire hypotheek

Overgangsrecht hypotheken

  • Aflossingsvrije hypotheek
  • (Bank)spaarhypotheek
  • Beleggingshypotheek
  • Levenhypotheek

Rentevast periode
Je krijgt advies om een passende rentevast periode te kiezen. Kies je voor een lange of een korte rentevaste periode en wat zijn de gevolgen hiervan?

Bij het afsluiten van een hypotheek beslis je hoe lang je de rente vastzet. De rente wijzigt tijdens die periode niet. De rentevaste periode varieert van 0 tot 30 jaar. Hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente.

Meest gekozen rentevast periode

  • Rente 10 jaar vast
  • Rente 20 jaar vast

Risicodekking

Welke risicodekkingen zijn er, hoe werkt het, wat kost dat en wanneer zijn deze nodig?

Rentes en voorwaarden
Wij vergelijken hypotheekrentes én voorwaarden van vrijwel alle aanbieders. Hulp bij kiezen rentevaste periode.

Adviesrapport

Je ontvangt een uitgebreid rapport met advies over de beste keuzes die je kunt maken.

  • Samenvatting van jouw financiële situatie;
  • Inleg eigen geld;
  • Hoogte van de hypotheek;
  • Aflosvorm;
  • Rentepercentage en de rentevaste periode;
  • Advies over verzekeringen;
  • Bruto en netto maandlasten gedurende de looptijd.

Hypotheekofferte

De gewenste hypotheek wordt aangevraagd. Nadat de geldverstrekker alle documenten heeft gecontroleerd, brengen ze de bindende hypotheekofferte uit.

Nadat de ondertekende bindende offerte is ontvangen is de hypotheek finaal akkoord uit. Er kan een afspraak worden gemaakt met de notaris.

Hypotheekrente

Bij aankoop van je eerste woning heb je de keuze uit vrijwel alle geldverstrekkers en alle rentevast periodes.

Verbouwing meefinancieren

Een waarde vermeerderende verbouwing kun je meestal gedeeltelijk en soms helemaal meefinancieren. Een verbouwing kun je vaak voor 70% tot 100% meefinancieren op het moment dat het om ‘waardevaste’ verbouwingen gaat. Denk hierbij aan: uitbouw, dakkapel, extra verdieping

Overige woningverbeteringen kun je meestal voor 50% tot 70% meefinancieren. Denk hierbij aan: nieuwe keuken of badkamer, vloer, stuc-en schilderwerk.

Energiebesparende maatregelen kun je vaak meefinancieren tot 100%.

Energiebesparende maatregelen

Wat valt onder energiebesparende maatregelen?

  • Isolatie van gevel, dak, leiding of vloer
  • een hr-ketel
  • hr++ en triple glas
  • energiezuinige kozijnen of deuren
  • energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren
  • een warmtepomp
  • warmteterugwinning
  • een zonneboiler
  • zonnepanelen
  • of een combinatie hiervan

Hypotheek met hulp van ouders

De financiële steun van ouders om de hypotheek rond te krijgen is aan regels gebonden. Toch zijn er mogelijkheden om een huis te kopen met hulp van je ouders.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Tip: Vind alle informatie over NHG  (Nationale Hypotheek Garantie) op de website van het garantiefonds www.nhg.nl.

Overlijdensrisico-, arbeidsongeschiktheid- en werkloosheidsverzekering

We kijken ook naar de risico’s van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en overlijden. Geen leuke zaken, maar wel goed om over na te denken. Een aantal risico’s kun je opvangen met verzekeringen zodat de hypotheek te betalen blijft.

Hypotheekdocumenten

Voor een hypotheek heb je documenten nodig. Overzicht van alle documenten die opgevraagd kunnen worden.

Intake

  • Intakeformulier
  • Klantprofiel
  • Kopie aangifte inkomstenbelasting

Voorzieningen via werkgever

  • Uniform pensioenoverzicht (UPO)
  • Samenvatting www.mijnpensioenoverzicht.nl
  • Verzekering arbeidsongeschiktheid

Voorzieningen privé

  • Overlijdensrisicoverzekering
  • Andere lopende verzekeringen

Loondienst vast

  • Salarisstrook
  • Werkgeversverklaring
  • Inkomensbepaling Loondienst
  • Arbeidsverleden via Mijn UWV
  • Bankafschrift met bijschrijving netto salaris
  • Formulier aanvullende voorzieningen werkgever
  • Arbeidsovereenkomst*
  • Verklaring onvoorwaardelijke inkomensstijging < 6 maanden**

* Indien ingangsdatum arbeidsovereenkomst < dan 6 maanden is.
** Bij aantoonbare inkomensstijging binnen 6 maanden.

Loondienst tijdelijk + intentieverklaring

  • Werkgeversverklaring met intentieverklaring
  • Salarisstrook
  • Inkomensbepaling Loondienst

Tijdelijke aanstelling – geen intentieverklaring (aanvullende documenten)

  • Jaaropgaven laatste 3 jaren
  • Perspectiefverklaring
  • Salarisstrook
  • Inkomensbepaling Loondienst

Ondernemer

  • Inkomensverklaring Ondernemer

Laat een Inkomensverklaring Ondernemer opstellen door één van de door ons geselecteerde Rekenexperts. Per 1 februari 2019 zijn dat:

De keuze voor een van deze experts staat vrij, onder voorwaarde dat de ondernemer geen zakelijke relatie met de gekozen partij heeft of de afgelopen 2 jaar heeft gehad.

Tarieven inkomensverklaring woninghypotheek:

Het gemiddelde tarief van één inkomensverklaring ondernemer bedraagt (2020):

    • € 100,- exclusief BTW voor de partner in privé (zie onderstaande toelichting)
    • € 225,- exclusief BTW voor een eenmanszaak
    • € 399,- exclusief BTW voor een v.o.f. / maatschap / DGA met 1 BV
    • € 499,- exclusief BTW voor een DGA met 2 BV’s (of een combinatie van 2 entiteiten)
    • € 575,- exclusief BTW voor een DGA met 3 BV’s (of een combinatie van 3 entiteiten)
    • € 575,- exclusief BTW voor een DGA met 3 BV’s plus € 75,- per extra vennootschap (of een combinatie van 3 of meer entiteiten)
  • Samenvatting www.mijnpensioenoverzicht.nl
  • Toekenningsbesluit* + specificatie AOW**
  • Toekenningsbesluit* + specificatie pensioen**(en)
  • Bankafschrift met bijschrijving netto AOW en pensioen
  • Uitkeringsbesluit lijfrentes en andere privé-voorzieningen + specificatie

 

* Het ‘toekenningsbesluit’ is de brief waarin staat hoe hoog jouw uitkering is en tot wanneer de uitkering duurt.

**Specificatie is het maandoverzicht met bruto en netto uitbetaling.

  • Toekenningsbesluit*
  • Uitkeringsspecificatie
  • Jaaropgave uitkering
  • Bankafschrift met bijschrijving netto uitkering

* Het ‘toekenningsbesluit’ is de brief waarin staat hoe hoog jouw uitkering is en tot wanneer de uitkering duurt.

Bestaande woning

  • Specificatie verbouwingskosten
  • Taxatierapport

Appartement aanvullende documenten

  • Een eigendomsakte
  • Een splitsingsakte
  • Een splitsingsreglement
  • MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP)
  • Jaarrekening en begroting van de VVE
  • Notulen van de ledenvergadering
  • Polisblad van de brand- en opstalverzekering (met oa de herbouwwaarde)

Geldverstrekkers verstrekken géén hypotheek wanneer er sprake is van een inactieve VvE.

Erfpacht

  • Jaaropgave hypotheek
  • Saldobiljet hypotheek
  • Hypotheekverleden
  • Overzicht alle lopende polissen.
  • Jaaropgave hypotheek 2012 (bij overgangsregime)
  • Aangifte IB-2012 (bij overgangsregime)

Vermogen

  • Afschrift spaarrekeningen
  • Opgave beleggingen
  • Opgave 2e woningen

Lening

  • Overeenkomst
  • Bankafschrift met maandbedrag
  • Bewijs aflossing*
  • Bewijs afmelding BKR*
  • Bewijs eigen geld aflossen krediet*

*Indien je jouw krediet of lening moet aflossen voor de hypotheek

Studielening DUO

  • Opgave DUO begin schuld
  • Opgave DUO huidige schuld

Inzien registratie BKR (Bureau krediet registratie)

Overzicht verschillende leningen

  • Roodstandfaciliteit*
  • Doorlopend krediet*
  • Persoonlijke lening*
  • Creditcard*
  • Duo studielening*
  • Restschuld verkoop woning*
  • Zakelijk krediet*
  • Onderhandse lening*
  • Lease overeenkomst*
  • Afgelost krediet*
  • Verlagen kredietlimiet*
  • Belastingschuld*
  • Overzicht BKR-registratie**

    * Als je een lening of krediet moet opzeggen voor je hypotheek
    ** Bij BKR-codering of indien opgevraagd door geldverstrekker

Gescheiden of geregistreerd partnerschap beëindigd

  • Akte van verdeling
  • Echtscheidingsconvenant
  • Vonnis rechtbank
  • Het bewijs van inschrijving van de echtscheiding in het BRP